Berliner Kurzzeitmiete Beschränkungen 2026 – Was Unternehmen, die Expats einstellen, wissen sollten
Wie in vielen großen europäischen Städten steht auch der Berliner Wohnungsmarkt unter enormem Druck. Die durchschnittlichen Angebotsmieten in der deutschen Hauptstadt stiegen 2024 um 12,0 Prozent auf 15,79 € pro Quadratmeter – die höchste Mietdynamik unter den sieben größten deutschen Städten. In den letzten zehn Jahren haben die Mieten in Berlin um beeindruckende 107 Prozent zugenommen und liegen laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bei 18,29 € pro Quadratmeter. Zum Vergleich: München bleibt mit 22,96 € pro Quadratmeter die teuerste Stadt Deutschlands, gefolgt von Frankfurt mit 17,55 € pro Quadratmeter.
Entdecken Sie, wie sich die Kurzzeitmietbeschränkungen Berlins 2026 auf internationale Mitarbeiterentsendungen und HR-Planungen auswirken. Erfahren Sie Strategien, um rechtskonforme langfristige Mietwohnungen zu sichern, und sehen Sie sich unseren Berlin Relocation Guide an, der detaillierte Einblicke zu Wohnmöglichkeiten, rechtlichen Anforderungen und Unterstützung beim Einzug bietet.
Als Reaktion darauf ergreifen die Berliner Behörden Maßnahmen, um die Vermietung möblierter Kurzzeitwohnungen in ausgewiesenen Milieuschutzgebieten zu begrenzen. Die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow führen diese Bemühungen an und betreffen etwa 1,2 Millionen Einwohner – rund ein Drittel der Berliner Bevölkerung. Für Unternehmen, die internationale Einsätze planen, ist das Verständnis dieser Beschränkungen entscheidend, wie in unserem Relocation Guide erläutert.
Was sind die Berliner Kurzzeitmietbeschränkungen?
Seit 2014 gilt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), das die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen untersagt – es sei denn, eine Sondergenehmigung wird erteilt. Nach diesem Gesetz und den dazugehörigen Durchführungsverordnungen ist die Umwandlung einer Wohnung in eine möblierte Kurzzeitmiete (oder „Ferienwohnung“) nur mit vorheriger Genehmigung erlaubt. Für HR-Teams, die Mitarbeiter aus dem Ausland einstellen, ist das Verständnis des Wohnungsmarkts für Expats entscheidend, um Entsendungen effektiv zu planen, die Zufriedenheit der Mitarbeitenden zu gewährleisten und rechtskonforme, passende Unterkünfte zu sichern.
Solange eine solche Genehmigung fehlt, darf die Wohnung nicht als Kurzzeitunterkunft angeboten werden. Trotzdem wurden viele Wohnungen in Berlin als Kurzzeitmiete inseriert und vermietet – trotz des strengen rechtlichen Rahmens. Ein Bericht aus 2025 zeigt, dass es zwar schätzungsweise ~38.000 Ferien- oder Kurzzeitmietwohnungen in Berlin gibt, seit 2016 jedoch nur etwa 600 rechtlich genehmigt wurden.
In jüngerer Zeit haben mehrere Berliner Bezirke von bloßer Duldung auf aktive Durchsetzung umgestellt. Der Bezirk Neukölln hat zum Beispiel angekündigt, möblierte Kurzzeitvermietungen in sogenannten Milieuschutzgebieten zu verbieten, da dies die Gefahr von Verdrängung und steigenden Mieten für Langzeitbewohner berge. Laut Bezirksamt dienen temporäre möblierte Wohnungen oft Menschen, die bereit sind, deutlich mehr zu zahlen (manchmal bis zu 3.500 € pro Monat für eine 80 m²-Wohnung), was zum Schrumpfen des bezahlbaren Wohnraums beiträgt. Andere Bezirke und Teile der Stadtverwaltung prüfen ähnliche Einschränkungen – dies deutet darauf hin, dass es sich nicht nur um eine lokale Initiative handelt, sondern um eine breitere regulatorische Ausrichtung der Stadt.
Warum Kurzzeitwohnungen in Berlin so verbreitet wurden – und warum Behörden jetzt handeln
Die Beliebtheit möblierter Kurzzeitwohnungen, besonders bei Neuankömmlingen und Expats, ist eng mit dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt verbunden:
Viele, die beruflich nach Berlin kommen – insbesondere internationale Mitarbeitende – benötigen sofortigen, flexiblen Wohnraum, um ihre Steueridentifikationsnummer zu erhalten. Kurzzeitmieten bieten eine schnelle Lösung, da langfristige Mietwohnungen oft schwer sofort zu finden sind.
Diese möblierten Wohnungen werden häufig als „temporäres Wohnen“ oder „Serviced Apartments“ vermarktet, wodurch Vermieter die üblichen Mietkontrollgrenzen umgehen können, indem sie für Möbel und Flexibilität einen Aufpreis verlangen. In einigen Fällen verlangten Vermieter bis zu 3.500 € pro Monat für 80 m² als Kurzzeitwohnung.
Dies belastet das gesamte Wohnungsangebot: Wenn viele Wohnungen für Kurzzeitnutzung umgewidmet werden, stehen weniger Wohnungen für reguläre Langzeitmieten zur Verfügung – was steigende Mieten und Knappheit begünstigt. Behörden argumentieren, dass dies den Wohnungsmarkt verzerrt, Langzeitbewohner verdrängt und bezahlbaren Wohnraum reduziert.
Vor diesem Hintergrund wird die regulatorische Durchsetzung von den lokalen Regierungen als notwendiger Schritt gesehen, um langfristige Bezahlbarkeit zu sichern und den sozialen Zusammenhalt in den Quartieren – insbesondere in Milieuschutzgebieten – zu erhalten.
Was bedeuten die Berliner Kurzzeitmietbeschränkungen für Expats und Unternehmen, die 2026 nach Berlin ziehen?
Für Expats, internationale Mitarbeitende und Unternehmen haben die verschärften Kurzzeitmietregelungen praktische Auswirkungen:
Weniger verfügbare Kurzzeitwohnungen: Expats, die nur für einen begrenzten Zeitraum kommen oder sich in Übergangszeiten befinden, könnten Schwierigkeiten haben, rechtskonforme möblierte Kurzzeitunterkünfte zu finden. Der Pool an zulässigen Kurzzeitwohnungen könnte schnell schrumpfen, wenn weitere Bezirke Verbote einführen.
Gesteigerte Nachfrage und Wettbewerb um Langzeitwohnungen: Personen, die zuvor auf Kurzzeitmieten angewiesen waren, müssen nun direkt nach langfristigen Wohnungen suchen. Diese erhöhte Nachfrage kann den Wettbewerb verschärfen, zu längeren Suchzeiten oder höheren Mieten führen.
Mehr administrative und rechtliche Sorgfalt: Beim Einsatz von Kurzzeitwohnungen müssen Unternehmen und Expats sorgfältig prüfen, ob die Vermietung den ZwVbG-Bestimmungen entspricht. Ohne Genehmigung riskieren solche Mietverhältnisse, ungültig zu sein – was zu Unsicherheit für die Mieter führt.
Langfristige Planung wird wichtiger: Die Situation erfordert eine intensivere Planung durch Relocation-Manager und HR-Abteilungen. Statt möblierte Kurzzeitwohnungen als Standardlösung zu betrachten, müssen Unternehmen möglicherweise von Anfang an langfristigen Wohnraum sichern oder Relocation-Profis einbeziehen, um Unsicherheiten am Markt abzufedern.
Mögliche Entwicklungen auf dem Berliner Mietmarkt 2026: Chancen und Unsicherheiten
Obwohl die Reduzierung möblierter Kurzzeitwohnungen Herausforderungen mit sich bringt, ergeben sich auch mögliche Vorteile für den Berliner Langzeitmietmarkt:
Einige Wohnungen, die zuvor als Kurzzeitwohnungen genutzt wurden, könnten wieder dem Langzeitmarkt zugeführt werden, wodurch das Angebot steigt. Nach Eingriffen durch Bezirksbehörden wurden Berichten zufolge Tausende ehemalige Ferienwohnungen wieder als reguläre Mietwohnungen angeboten.
Langfristig könnte dies helfen, Mietsteigerungen zu moderieren und den Zugang zu stabilen, weniger bürokratisch belasteten Langzeitwohnungen zu verbessern – Vorteile für Einheimische und langfristige Expats.
Andererseits kann die Übergangsphase schwierig sein: Die Nachfrage nach Langzeitwohnungen könnte vorübergehend steigen, der Wettbewerb zunehmen und die Preise hoch bleiben, bis das Angebot angepasst ist.
Daher werden Kurzzeitwohnungen in Berlin seltener, während die breiteren Auswirkungen auf den Markt wahrscheinlich über Monate oder Jahre sichtbar werden.
Strategien für HR und Expats, um 2026 Wohnraum in Berlin zu sichern
Angesichts des sich schnell verändernden regulatorischen Umfelds für Kurzzeitmieten in Berlin sollten Unternehmen, die Mitarbeitende entsenden, sowie Expats folgende Punkte beachten:
Frühzeitig mit der Wohnungssuche beginnen, idealerweise vor der Ankunft, um nicht auf sehr begrenzte legale Kurzzeitoptionen angewiesen zu sein. Kurzzeitmieten dürfen nicht mehr als garantierte Lösung betrachtet werden.
Von Anfang an Langzeitmieten in Betracht ziehen, selbst wenn der Plan zunächst nur ein vorübergehender Aufenthalt ist. Die Verfügbarkeit möblierter Kurzzeitoptionen könnte weiter sinken.
Professionelle Relocation-Dienste nutzen, die mit Berlins Wohnungsregelungen vertraut sind. Relokate unterstützt bei Suche, Onboarding und Rechtskonformität für einen reibungslosen Übergang.
Flexibilität bei Lage und Wohnungsart: Weniger zentrale Stadtteile, teilweise möblierte Wohnungen oder längere Mietverträge in Betracht ziehen.
Rechtlichen Status jeder Wohnung prüfen, bevor ein Vertrag unterschrieben wird: Sicherstellen, dass möblierte oder temporäre Mietwohnungen die erforderlichen Genehmigungen haben und den Zweckentfremdungsverbot-Vorschriften entsprechen.
Hotel als Übergangslösung in Betracht ziehen, falls sofortige, konforme Unterkünfte schwer zu finden sind.
Unterstützung bei der Wohnungssuche in Berlin? relokate übernimmt das.
Die neuen Beschränkungen für Kurzzeitwohnungen in Berlin machen Relocation komplexer. relokate bietet jedoch umfassende Unterstützung für HR-Teams – von der Wohnungssuche über Rechtskonformitätsprüfungen bis hin zu Einzugshilfe und Orientierung im Viertel.
Wenn Sie Mitarbeitende nach Berlin entsenden:
👉 Kontaktieren Sie relokate und sichern Sie rechtskonforme, zuverlässige Wohnungen für Ihre Mitarbeitenden in Berlin
Weitere City Relocation Guides
Für Unternehmen und Expats, die internationale Entsendungen planen, unterscheiden sich Wohnungsregelungen und Mietmärkte in deutschen Städten. In unseren detaillierten Relocation City Guides für Berlin, Hamburg, Frankfurt, München und Stuttgart erfahren Sie alles über lokale Wohnungen, Genehmigungen und Einzugsprozesse:
Diese Guides bieten praktische Tipps für HR-Teams und Expats bei der Wohnungs-, Genehmigungs- und Stadtteilauswahl.
Rechtlicher Hinweis: Die hier und auf der Website von relokate bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar.