Berlins Zweckentfremdungsverbot macht es illegal, Wohnungen ohne Genehmigung als Kurzzeitmiete anzubieten. Bussgelder von bis zu 500.000 EUR sind möglich. Für Unternehmen, die internationale Mitarbeiter nach Berlin versetzen, wirkt sich dies direkt auf die Organisation der temporären Unterkunft in den ersten Wochen aus. Hier erfahren Sie, was Sie 2026 wissen müssen.
Aktuelle Regelungen
Berlins Kurzzeitvermietungsgesetz gilt seit 2014 und wurde 2018 erheblich verschärft. Die Kernregeln ab 2026:
- Nur Hauptwohnsitz. Sie dürfen Ihren eigenen Hauptwohnsitz (an dem Sie per Anmeldung gemeldet sind) für maximal 90 Tage pro Jahr als Kurzzeitmiete anbieten — aber nur mit einer Registrierungsnummer vom Bezirksamt.
- Zweitwohnungen sind verboten. Die Vermietung einer Zweitwohnung oder Investitionsimmobilie als Kurzzeitmiete ist untersagt, es sei denn, Sie verfügen über eine spezifische Ausnahmegenehmigung.
- Registrierungsnummer erforderlich. Jedes Kurzzeitinserat (Airbnb, Booking.com usw.) muss eine gültige Registrierungsnummer des oertlichen Bezirksamts anzeigen.
- Bussgelder bis zu 500.000 EUR. Sowohl der Gastgeber als auch die Plattform können mit Bussgeldern belegt werden. Berlin setzt dies aktiv durch — die Stadt beschäftigt spezialisierte Ermittler, die Inserate ueberwachen.
- "Kurzzeitig" bedeutet unter 90 aufeinanderfolgende Tage. Vermietungen ab 90 Tagen gelten als reguläre Wohnmietverhältnisse und unterliegen nicht dem Zweckentfremdungsverbot.
Wichtige Zahl
90 Tage — die entscheidende Schwelle. Wenn Ihr umziehender Mitarbeiter für weniger als 90 Tage eine Unterkunft benötigt, befinden Sie sich im Bereich der Kurzzeitvermietung und brauchen einen registrierten Anbieter. Ab 90 Tagen = normaler Mietvertrag, keine Zweckentfremdungsprobleme.
Was sich 2026 geändert hat
Die Berliner Koalitionsregierung hat mehrere Aktualisierungen eingeführt, die im Januar 2026 in Kraft traten:
| Änderung | Auswirkung auf Arbeitgeber |
|---|---|
| Digitales Registrierungssystem — alle Kurzzeitvermietungsgenehmigungen werden nun über Berlins Online-Portal verwaltet | Schnellere Verifizierung. Sie können vor der Buchung prüfen, ob die Registrierungsnummer eines Vermieters gültig ist. |
| Erweiterte Plattformhaftung — Airbnb, Booking.com usw. müssen Registrierungsnummern vor der Veröffentlichung von Inseraten überprüfen | Weniger illegale Inserate auf großen Plattformen. Firmenbuchungen sind sicherer als zuvor. |
| Strengere Durchsetzung bei "Serviced Apartments" — Immobilien, die als Serviced Apartments vermarktet werden, aber ohne gewerbliche Nutzungsgenehmigung betrieben werden, drohen Strafen | Prüfen Sie Ihre Serviced-Apartment-Anbieter sorgfältig. Fragen Sie nach dem Gewerbeschein. |
| Erhöhtes Inspektionsbudget — Berlin hat für 2026 zusätzliche Wohnungsinspektoren eingestellt | Höheres Risiko von Durchsetzungsmassnahmen. Verlassen Sie sich nicht auf "das machen alle so" — Bussgelder sind real. |
Die allgemeine Richtung ist klar: Berlin macht es schwieriger, Wohnungen für Kurzzeitaufenthalte zu nutzen, und einfacher, Verstösse aufzudecken. Für Arbeitgeber bedeutet das: Die Zusammenarbeit mit regelkonformen Anbietern ist nicht mehr optional — sie ist die einzige sichere Option.
Optionen für Firmenunterkünfte
Wenn Ihr neuer Mitarbeiter in Berlin ankommt, braucht er eine Unterkunft, während er seine Anmeldung durchführt, ein Bankkonto eröffnet und eine dauerhafte Wohnung sucht. Hier sind die regelkonformen Optionen:
1. Lizenzierte Serviced Apartments
Professionell betriebene Wohnungen mit gewerblicher Nutzungsgenehmigung (Gewerbeschein). Unternehmen wie Wunderflats, Homelike und City Wohnen sind auf möblierte Vermietungen für Firmenumzüge spezialisiert. Diese sind vollständig legal, da die Immobilien für gewerbliche/temporäre Nutzung zugelassen sind.
2. Aparthotels
Hotels, die Apartment-Zimmer mit Küche anbieten. Marken wie Adina, Citadines und numa betreiben diese unter Hotellizenzen, wodurch sie vom Zweckentfremdungsverbot ausgenommen sind. Ideal für Aufenthalte von 2–8 Wochen.
3. Standard-Mietvertrag (ab 90 Tagen)
Wenn Ihr Mitarbeiter 3+ Monate in Berlin bleibt, bevor er eine dauerhafte Wohnung findet, ist ein normaler Mietvertrag die einfachste und günstigste Option. Keine besonderen Genehmigungen erforderlich. Der Mitarbeiter kann seine Anmeldung unter dieser Adresse durchführen.
4. Firmeneigene oder geleaste Wohnungen
Einige Unternehmen, die regelmäßig Mitarbeiter nach Berlin versetzen, unterhalten ein Portfolio geleaseter Wohnungen. Das Unternehmen hält den Mietvertrag und rotiert die Mitarbeiter durch. Das ist legal, solange jeder Aufenthalt als Mitarbeiterwohnung dokumentiert wird, nicht als Untervermietung.
Vermeiden
Buchen Sie keine regulären Airbnb-Wohnungen für Ihre umziehenden Mitarbeiter, es sei denn, das Inserat zeigt eine gültige Berliner Registrierungsnummer (Registriernummer). Wenn Inspektoren eine illegale Kurzzeitvermietung entdecken, könnte Ihr Mitarbeiter gezwungen werden, die Wohnung mitten im Aufenthalt zu verlassen — und das Unternehmen könnte in den Verstoss verwickelt werden.
Compliance-Checkliste für Arbeitgeber
Nutzen Sie diese Checkliste bei der Organisation von temporären Unterkünften für internationale Mitarbeiter in Berlin:
Registrierungsnummer überprüfen
Fragen Sie den Anbieter nach seiner Zweckentfremdungs-Registrierungsnummer. Gleichen Sie diese mit dem Online-Register Berlins ab.
Gewerbliche Nutzungsgenehmigung bestätigen
Fordern Sie bei Serviced Apartments den Nachweis an, dass die Immobilie über eine gewerbliche/Hotel-Nutzungsgenehmigung (Gewerbeschein) verfügt, nicht nur über eine Wohnnutzungsgenehmigung.
Mietdauer prüfen
Bei einem Aufenthalt unter 90 Tagen müssen Sie einen lizenzierten Kurzzeitanbieter nutzen. Ab 90 Tagen funktioniert ein normaler Mietvertrag.
Anmeldung sicherstellen
Ihr Mitarbeiter muss sich an seiner Adresse anmelden. Bestätigen Sie, dass der Vermieter eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellt.
Ordnungsgemässe Rechnung einholen
Buchen Sie aus steuerlichen und Compliance-Gründen über einen Anbieter, der eine gewerbliche Rechnung ausstellt — nicht über eine Peer-to-Peer-Plattformquittung.
Alles dokumentieren
Bewahren Sie die Buchungsbestätigung, Registrierungsnummer und Vermieterbestätigung auf. Falls Berliner Behörden nachfragen, brauchen Sie diese Unterlagen.
Alternativen zur Kurzzeitvermietung
Wenn Sie die Komplexität des Zweckentfremdungsverbots ganz vermeiden möchten, ziehen Sie diese Alternativen in Betracht, die Unternehmen erfolgreich für Relocation-Unterkünfte in Berlin nutzen:
Relocation-Partner mit Wohnungsunterstützung
Unternehmen wie relokate bieten die Koordination temporärer Unterkünfte als Teil des Relocation-Pakets an. Ihr Relocation-Partner kümmert sich um die Buchung, die Compliance-Prüfung und den Vermieter-Papierkram — damit Ihr HR-Team nicht zum Berliner Mietrechtsexperten werden muss.
Langzeithotels
Standardhotels mit Langzeittarifen (4–8 Wochen). Teurer als Wohnungen, aber null Compliance-Risiko und kein Papierkram. Gut für Führungskräfte oder kurze Einarbeitungszeiträume.
Vorab organisierte Dauerwohnung
Wenn Ihr Zeitplan es erlaubt, finden Sie die dauerhafte Wohnung des Mitarbeiters vor seiner Ankunft. Er fliegt ein, geht direkt in sein neues Zuhause und meldet seine Anmeldung am ersten Tag an. Das eliminiert die Frage der temporären Unterkunft vollständig — erfordert aber 4–8 Wochen Vorlaufzeit auf Berlins wettbewerbsintensivem Markt.
Fazit für HR-Teams
- Unter 90 Tagen? Nutzen Sie ausschließlich lizenzierte Serviced Apartments oder Aparthotels. Überprüfen Sie immer die Registrierungsnummer.
- Über 90 Tage? Ein normaler Mietvertrag ist einfacher, günstiger und hat null Zweckentfremdungsrisiko.
- Unsicher? Arbeiten Sie mit einem Relocation-Partner zusammen, der Berlins Wohnungsmarkt kennt und die Compliance für Sie übernimmt.
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Hanna Kovacs
Product Manager, Global Mobility
Professional experience across the US, Hungary, and Germany in product management and operations. Deep expertise in German immigration law and the regulatory landscape for skilled worker migration. At relokate, Hanna owns the product roadmap, drives platform automation, and develops the compliance frameworks and immigration content that HR teams rely on.
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